Auf Erbschaften und Schenkungen von Immobilien werden seit Jahresbeginn oft höhere Steuern fällig – gerade in attraktiven Regionen wie dem Chiemgau. Schuld ist das Ende 2022 in Kraft getretene Jahresteuergesetz, das eine Anpassung des Werts von Immobilien an das Preisniveau des Marktes anstrebt. Die „sfk Steuerberater“ aus Prien am Chiemsee wissen, was nun zu tun ist.
Sie hat Ende letztes Jahres einerseits für hektischen Aktionismus unter Eigentümer*innen, andererseits für rauchende Köpfe in Steuer- und Rechtsanwaltskanzleien gesorgt: die aus heiterem Himmel umgesetzte Gesetzesreform, die zu einer neuen – und meistens höheren – Bewertung von Immobilien führt. Denn damit steht das Risiko einer immens gesteigerten Erbschafts- oder Schenkungssteuer ins Haus, die viele Eltern und Großeltern ihren Nachkommen ersparen wollten. Wer es nicht kurzfristig geschafft hat, sein Eigentum zu übertragen, müsse jedoch nun nicht in Panik verfallen, sagt der auf das Thema Vermögensüber- tragung spezialisierte Steuerberater Christian Kamml. In eine Schockstarre zu verfallen, sei aber ebenso wenig eine ratsame Strategie. „Wir können immer noch gut gestalten“, betont der seit Januar als Partner in der sfk Steuerberatungskanzlei in Prien am Chiemsee firmierende Experte. Wie also lautet die Devise?
Ob Erbe oder Schenkung: Drei Verfahren spielen eine Rolle
Wer sich zur ebenso fundierten wie herzlichen Beratung in den Räumlichkeiten der Kanzlei einfindet, darf viel aus dem Fenster schauen. Kamml illustriert die Sachlage zur Auflockerung gern anhand der Gebäude und Grundstücke rings um das Büro. Nicht von ungefähr gilt die Chiemseegemeinde als äußerst beliebter Wohnort unter den Einheimischen. Gleichzeitig weckt sie Sehnsüchte bei Ausflügler*innen, Touristen und Stadtmenschen, die nur allzu gern ihren Lebensmittelpunkt hierher verlegen würden. Worauf Kamml hinaus will: Schon ohne jene Gesetzesänderung sorgt die immense Nachfrage nach Wohnraum für satte Preise in der Region. Auch ohne das veränderte Bewertungsverfahren stiegen und stiegen Baupreisindex und Bodenrichtwerte in den letzten Jahren rasant. Das nun zusätzlich angepasste Bewertungsverfahren für Immobilien setzt dem Schlamassel allerdings die Krone auf. Wobei es sich eigentlich um drei Verfahren handele, die man gesondert betrachten müsse, erklärt der gebürtige Traunsteiner.
Bei Vermögensübertragung menschelt es sehr stark
Auch diese obligatorische „graue Theorie“ vermittelt der Steuerberater sehr anschaulich. Zur Not greift er zum Stift und zeichnet eine Tabelle, die den Unterschied zwischen Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren erklärt und zeigt, welches bei der eigenen Immobilie zur Anwendung kommt. Gern bringt Kamml auch eine Art Stammbaum zu Papier, um mögliche (Erb-)Konstellationen nach einem Todesfall darzustellen. Und spätestens dabei wird klar: Beim Thema „Vermögensübertragung“ menschelt es sehr stark. Deswegen, so Kamml, beschäftigen sich leider viel zu viele Eigentümer*innen erst mit dem Thema, wenn der Trauerfall naht oder schon eingetreten ist. Dabei weise gerade das Erbrecht so viele Tücken auf. Für Kamml (und seine Mandant*innen) immer wieder ein Problem: das sogenannte „Berliner Testament“. Finger weg, warnt der Experte.
Der 30-Jährige berät zwar mit klaren Worten, jedoch auch mit viel Feingefühl – das er liebend gerne schon Jahre früher, in deutlich entspannterer Atmosphäre an den Tag legen würde. Es mag zunächst hart klingen, weil wir alle ungern über den Tod, schon gleich gar nicht über den unserer Liebsten sprechen, doch: Wer das Thema zu Lebzeiten verdrängt, verschenkt oder vererbt nicht nur ein Haus mitsamt Grund und Boden – sondern auch jede Menge Geld, das unnötigerweise beim Fiskus landet. Unnötigerweise, weil man, je früher und durchdachter man die Übertragung plant oder sogar vornimmt, auf vielfältige Weise Steuern sparen kann. Wer schlau ist und sich rechtzeitig von Kamml beraten lässt, versteht sofort die Vorteile zum Beispiel einer vorzeitigen Schenkung zu Lebzeiten. Um den Schenkenden die Angst zu nehmen, plötzlich mit leeren Händen dazustehen, eigne sich das Prinzip des „Nießbrauchs“, das quasi dazu berechtigt, weiter Früchte aus dem ehemaligen Eigentum zu ziehen.
Trick 17: Heiraten
So dürften Eltern weiter in dem Haus wohnen oder bekommen die Mieteinnahmen. Weitere Möglichkeiten sind der „teilentgeltliche Erwerb“ oder eine „Kettenschenkung“. Es gilt, etwaige Freibeträge optimal auszuschöpfen. Apropos Freibeträge! Es dient der guten Laune, dass nicht nur der Tod tagtäglich über Kammls Schulter schaut. Sein liebster Rat an Paare mit Kindern und ein wenig Vermögen: „Leute, heiratet! Heiraten spart Steuern.“
Mehr zum Thema: Die sfk Steuerkanzlei aus Prien am Chiemsee stellt sich vor
